Bei Gebäuden, die teilweise vermietet werden und im übrigen eigenen Wohnzwecken dienen, stellen die unterschiedlich genutzten Gebäudeteile jeweils eigenständige Wirtschaftsgüter dar. Soweit der Anschaffungspreis mit Darlehen finanziert wird, können Darlehenszinsen, die auf den gemieteten Gebäudeteil entfallen, vollständig als Werbungskosten abgezogen werden. Voraussetzung für diese Möglichkeit ist allerdings, dass die Darlehen eindeutig zur Anschaffung des der Vermietung dienenden Gebäudeteils verwendet werden. Der Nachweis kann im Kaufvertrag durch Zuordnung der Anschaffungskosten auf die unterschiedlich genutzten Gebäudeteile geführt werden. Die Verbindlichkeit dieser Zuordnung für das Steuerrecht hat der Bundesfinanzhof eindeutig entschieden (Urteil vom 09.07.2002, DB 2002 S. 2413).

In einer jüngeren Entscheidung hat der Bundesfinanzhof (Urteil vom 05.04.2004 IX B 66/03, BFH/NV 2004 S. 1251) diese Rechtsprechung bestätigt. Darlehenszinsen können nur dann als Werbungskosten berücksichtigt werden, wenn sie durch Darlehensverbindlichkeiten zur Finanzierung von Aufwendungen für das Vermietungsobjekt entstanden sind. Demzufolge kann eine ursprünglich mit Eigenmitteln finanzierte Baumaßnahme nicht später durch die Aufnahme von Darlehen in eine Fremdfinanzierung umgewandelt werden. Darlehenszinsen können im Rahmen einer Ablösung lediglich dann als Werbungskosten berücksichtigt werden, wenn es um eine abzulösende Verbindlichkeit geht, die ihrerseits im Zusammenhang mit dem Vermietungsobjekt stand.

Umsetzung durch die Finanzverwaltung

Mit BMF-Schreiben vom 16.04.2004 (DStR 2004, S. 914) hat die Finanzverwaltung zur Zuordnung von Darlehenszinsen als Werbungskosten bei Einkünften aus Vermietung und Verpachtung im Falle einer teilweise vermieteten und teilweise selbst genutzten Immobilie Stellung genommen.

Die Finanzverwaltung verlangt für die Abzugsfähigkeit, dass die aufgenommenen Darlehensmittel tatsächlich für die Finanzierung der Anschaffungs- oder Herstellungskosten des vermieteten Gebäudeteils verwendet worden sind und dies nach außen hin sichtbar wurde. Dazu sind zunächst die Anschaffungs- oder Herstellungskosten den Gebäudeteilen zuzuordnen, die eigenständige Wirtschaftsgüter (z.B. „zu eigenen Wohnzwecken genutzt“ oder „zu fremden Wohnzwecken genutzt“) bilden. Für eine nach außen hin erkennbare Zuordnung kann z.B. eine Aufteilung des zivilrechtlichen Kaufpreises im notariellen Kaufvertrag sprechen. Allerdings ist hier zu beachten, dass die Aufteilung nicht unangemessen sein darf, da sie ansonsten steuerlich nicht anerkannt wird. Wird keine nach außen erkennbare Zuordnungsentscheidung getroffen, werden die Anschaffungskosten den einzelnen Gebäudeteilen nach dem Verhältnis der Wohnflächen zugeordnet.

Zudem muss ein wirtschaftlicher Zusammenhang zwischen Schuldzinsen und zugeordneten Anschaffungs- oder Herstellungskosten bestehen. Einen solchen wirtschaftlichen Zusammenhang nimmt die Finanzverwaltung an, wenn der zugeordnete Teil an Anschaffungs- oder Herstellungskosten tatsächlich mit den aufgenommenen Darlehensmitteln bezahlt worden ist. Dazu kann die Einrichtung eines separaten Kontos ratsam sein, auf dem das eigenständige Darlehen zur Finanzierung der vermieteten Wohnung abgewickelt wird.

Für die Abgrenzung von Herstellungskosten (z.B. Handwerkerkosten) kann die Erstellung gesonderter Rechnungen von Vorteil sein, da eine einheitliche Abrechnung dazu führt, dass die Darlehensmittel im Verhältnis der Wohnflächen aufgeteilt werden. Zu beachten ist, dass diese Regelungen auch auf ein häusliches Arbeitszimmer, das als selbstständiger Gebäudeteil gewertet wird, anwendbar sind.