Das OLG Celle (Urteil vom 10.06.2026 - 14 U 136/25) stellt klar, dass dem Bauherrn bei bereits im Bauwerk verkörperten Planungs- oder Überwachungsmängeln des Architekten ein zweckgebundener, abzurechnender Schadensersatzanspruch aus §§ 634 Nr. 4, 280 Abs. 1 BGB, nicht aber ein Kostenvorschussanspruch nach § 637 Abs. 3 BGB zusteht und ein Abzug „neu für alt“ nach den Grundsätzen der Vorteilsausgleichung ausscheidet. 

Sachverhalt und Prozessverlauf

Der Beklagte erwarb vom klagenden Architekten ein Grundstück, auf dem ein Wohn- und Geschäftsgebäude errichtet werden sollte. Zugleich verpflichtete er sich vertraglich, den Kläger mit den Grundleistungen für Gebäude‑, Tragwerksplanung und Bauphysik zu den Mindestsätzen der HOAI zu beauftragen. Der Kläger erstellte u.a. die Planung, Leistungsverzeichnisse und Baugenehmigungsunterlagen. Die Ausführung der Maurer‑ und Betonarbeiten erfolgte durch ein Bauunternehmen, dessen Schlussrechnung der Beklagte teilweise einbehielt. Der Architekt verlangte restliches Honorar in Höhe von 18.440,50 Euro; der Bauherr erhob Widerklage auf Schadensersatz wegen behaupteter Planungs‑ und Überwachungsfehler, insbesondere wegen massiver Rissbildungen im Innen‑ und Außenmauerwerk.

Das Landgericht gab der Honorarklage statt und sprach auf die Widerklage Schadensersatz in Höhe von 38.065,13 Euro als vorzufinanzierende, abrechnungspflichtige Mangelbeseitigungskosten zu. Hiergegen wandte sich der Architekt in der Berufungsinstanz. Das OLG Celle änderte das erstinstanzliche Urteil lediglich insoweit, als Umsatzsteuer aufgrund der Vorsteuerabzugsberechtigung des Beklagten nicht zu ersetzen sei, und setzte den Widerklagebetrag auf 31.987,50 Euro fest.

Rechtliche Kernaussagen

Anspruchsgrundlage: Schadensersatz statt Kostenvorschuss

Das OLG bestätigt, dass dem Bauherrn gegen den Architekten bei bereits im Bauwerk verwirklichten Planungs‑ oder Überwachungsmängeln kein Vorschussanspruch nach § 637 Abs. 3 BGB zusteht, sondern ein Schadensersatzanspruch aus §§ 634 Nr. 4, 280 Abs. 1 BGB in Form eines zweckgebundenen, abzurechnenden Vorfinanzierungsbetrags. Im Einklang mit der Spruchpraxis des BGH (VII ZR 46/17; VII ARZ 1/20) schuldet der Architekt demnach keine Nachbesserung am Bauwerk. Der umfassende Ausgleich des verletzten Interesses erfolgt durch Überwälzung der Vorfinanzierungslast.

Weiterhin bestätigt das Gericht, dass bei einem zum Vorsteuerabzug berechtigten Bauherrn die Umsatzsteuer nicht zu den zu ersetzenden Mangelbeseitigungskosten gehört. Praktisch bedeutet dies, dass bei gewerblichen Bauherren Schadensersatzansprüche grundsätzlich auf Nettobasis zu berechnen sind.

Einbehalt gegenüber dem Bauunternehmer: Anrechnung nur bei endgültiger Erfüllung

Dem Einwand des Architekten, wonach der gegenüber dem Bauunternehmer einbehaltene Werklohn im Rahmen des Schadensersatzanspruchs anzurechnen sei, gibt das Gericht nicht statt. Ein mangelbedingter Einbehalt sei auf den Schadensersatzanspruch gegen den Architekten nur dann anzurechnen, wenn feststehe, dass dieser endgültig nicht mehr gezahlt werden müsse und damit eine Erfüllungswirkung eingetreten sei. Solange die Anspruchslage gegenüber dem Bauunternehmer noch offen sei und der Werklohn­einbehalt somit als „Druckmittel“ fungiere, scheide eine Anrechnung im Schadensersatzprozess aus,

Sowiesokosten 

Das OLG stellt zudem klar, dass Sowiesokosten nur solche Kosten sind, um die das Werk bei ordnungsgemäßer Ausführung von vornherein teurer geworden wäre. Erweisen sich im Zuge der Mängelbeseitigung angefallene Mehrkosten hingegen objektiv als notwendige Schadensbeseitigungsmaßnahme, sind diese nicht als Sowiesokosten zu qualifizieren. Konkret ging es um die Kosten für ein bei ordnungsgemäßer Planung der Dehnfugen ursprünglich nicht vorgesehenes Malervlies, welches nach Ansicht des Gerichts der technisch gebotenen Sanierung der Risse und Wiederherstellung einer optisch einwandfreien Oberfläche diente.

Kein Abzug „neu für alt“ beim zweckgebundenen Vorfinanzierungsanspruch

Besonders hervorzuheben ist die Aussage des Gerichts, dass ein Abzug „neu für alt“ nach den Grundsätzen der Vorteilsausgleichung beim Anspruch auf Ersatz von Mangelbeseitigungskosten in Form eines zweckgebundenen, abzurechnenden Betrags gegen den Architekten nicht in Betracht kommt. Das OLG stützt sich auf die neuere Rechtsprechung des BGH zu § 637 Abs. 3 BGB (VII ZR 112/24), wonach eine Vorteilsausgleichung auch dann ausscheidet, wenn sich der Mangel erst spät auswirkt und der Besteller keine Gebrauchsnachteile hinnehmen musste. Die Mangelbeseitigung erfüllt lediglich die Herstellungspflicht des Unternehmers. Sie führt daher nicht zu einer Störung des Äquivalenzverhältnisses zugunsten des Bestellers.

Diese Wertung überträgt das OLG ausdrücklich auf den abrechnungspflichtigen Vorfinanzierungsanspruch aus §§ 634 Nr. 4, 280 Abs. 1 BGB gegen den Architekten, nachdem die Struktur und Funktion dieses Anspruchs dem Vorschussanspruch aus § 637 Abs. 3 BGB nachgebildet seien. Die enge Verwandtschaft rechtfertige einen Gleichlauf auch hinsichtlich der Nichtanwendung des Grundsatzes „neu für alt“.

Fazit und Praxisrelevanz

Für die Praxis des Architekten‑ und Bauvertragsrechts bestätigt die Entscheidung:

• Wegen im Bauwerk verwirklichter Planungs‑/Überwachungsfehler besteht gegen den Architekten ein zweckgebundener, abzurechnender Schadensersatzanspruch gemäß §§ 634 Nr. 4, 280 Abs. 1 BGB. 
• Die Berechnung von Mangelbeseitigungskosten hat bei vorsteuerabzugsberechtigten Bauherren auf Nettobasis zu erfolgen.
• Ein Werklohn­einbehalt gegenüber dem Unternehmer wird erst bei endgültiger Nichtzahlung und entsprechender Anspruchsverlagerung als Erfüllung und damit im Vertragsverhältnis zum Architekten schadensmindernd berücksichtigt.
• Sowiesokosten sind eng zu verstehen; fallen diese im Zuge notwendiger Schadensbeseitigung an, handelt es sich regelmäßig um echte Schadensbeseitigungskosten.
• Der Abzug „neu für alt“ ist bei werkvertraglichen Vorfinanzierungsansprüchen – sowohl nach § 637 Abs. 3 BGB als auch bei gleichgelagerten Schadensersatzansprüchen gegen Architekten – grundsätzlich ausgeschlossen.

Damit fügt sich das Urteil in die aktuelle BGH‑Linie ein und liefert zugleich klare, praxisnahe Leitlinien für die Durchsetzung und Abwehr von Ansprüchen wegen Planungs‑ und Überwachungsfehlern im Architektenrecht.

Haben Sie Fragen? Sprechen Sie uns gerne an!