Die Baugenehmigung für eine eigentlich zulässige bauliche Nutzung kann im Hinblick auf einen möglichen „Trading-Down-Effekt“ in der Umgebung versagt werden. Hierauf weist das Oberverwaltungsgericht Nordrhein-Westfalen in einer aktuellen Entscheidung hin (Urteil vom 25.03.2014, Az. 2 A 2679/12). An den Nachweis einer solchen negativen Entwicklung stellt das Gericht allerdings strenge Anforderungen.

Spielhalle im Kerngebiet

In dem entschiedenen Fall hatte der Eigentümer eines Grundstücks in einem durch Bebauungsplan als Kerngebiet festgesetzten Bereich die Erteilung eines Bauvorbescheides für die Nutzungsänderung vorhandener Büroflächen in eine Spielhalle beantragt. Der Bebauungsplan enthielt in diesem Bereich eine Einschränkung der Kerngebietsfestsetzung dahingehend, dass Spielhallen nur ausnahmsweise zulässig sein sollten. Im Plangebiet befand sich zu diesem Zeitpunkt neben verschiedenen Einzelhandelsbetrieben bereits eine bestandsgeschützte Spielhalle. Die Genehmigungsbehörde versagte den Bauvorbescheid mit der Begründung, im Hinblick auf die derzeitige Situation sei ein Trading-Down-Effekt, also ein Qualitätsverlust der Einkaufszone aufgrund der Verdrängung des traditionellen Einzelhandels und eines Rückgangs der gewachsenen Angebots- und Nutzungsvielfalt, zu befürchten.

Widerspruch zur Eigenart des Baugebiets aufgrund eines Trading-Down-Effektes

Das Oberverwaltungsgericht bestätigt im Grundsatz das Rechtsverständnis der Genehmigungsbehörde, dass ein drohender Trading-Down-Effekt die Unzulässigkeit eines – im Übrigen zulassungsfähigen – Vorhabens begründen kann. Aufgrund eines solchen Trading-Down-Effektes könne ein Vorhaben in Widerspruch zur Eigenart des Baugebietes stehen und insofern gemäß § 15 Absatz 1 der Baunutzungsverordnung unzulässig sein, auch wenn die Nutzungsart eigentlich in Einklang mit den Festsetzungen des Bebauungsplanes stehe. Das Oberverwaltungsgericht betont aber, dass bei der Feststellung eines Trading-Down-Effektes im Zusammenhang mit der Zulassung eines konkreten Vorhabens ein strenger Maßstab anzulegen sei. Anders als im Bereich der Bauleitplanung, wo die Gemeinde „Vorsorge“ gegen solche Effekte betreiben könne und wo deshalb die bloße „Besorgnis“ für entsprechende Einschränkungen ausreiche, könne die Zulassung eines konkreten Vorhabens nur dann wegen eines befürchteten Trading-Down-Effektes verweigert werden, wenn ein solcher tatsächlich bereits eingetreten sei und durch die Zulassung des Vorhabens verstärkt würde oder wenn die Zulassung des Vorhabens nachweislich einen Trading-Down-Effekt konkret einleiten würde. Diese Voraussetzung hat das Oberverwaltungsgericht in dem entschiedenen Fall angesichts der intakten Einzelhandelsstruktur in dem fraglichen Bereich für nicht gegeben erachtet und eine Verpflichtung der Genehmigungsbehörde zur Erteilung des Bauvorbescheides bejaht.

Fazit

Der Gesichtspunkt eines drohenden Trading-Down-Effektes ist im Baugenehmigungsverfahren rechtlich differenziert zu beurteilen. Im Grundsatz kann er einem Vorhaben entgegen gehalten werden, auch wenn dieses nach den planerischen Festsetzungen ansonsten zulässig wäre. An seinen Nachweis sind jedoch hohe Anforderungen zu stellen. Lediglich die Besorgnis des Eintritts eines Trading-Down-Effektes reicht – anders als in der Bauleitplanung – nicht aus.