An den Architekten sind bei der Erfüllung des Leistungsbildes „Bauüberwachung“ erhebliche Anforderungen zu stellen. Die Aufsicht durch den Architekten ist stets erforderlich, wenn es sich um wichtige Bauvorgänge handelt, die für die Erreichung der Bauaufgabe von wesentlicher Bedeutung sind. Zu erhöhter Aufmerksamkeit und zu einer intensiveren Bauaufsicht ist der Architekt auch bei kritischen Baumaßnahmen verpflichtet, die erfahrungsgemäß ein höheres Mängelrisiko aufweisen. Isolierungs- und Abdichtungsarbeiten sind in der Regel schwierige bzw. risikoträchtige Arbeiten. Nur bei einfachen Arbeiten kann sich der Architekt regelmäßig auf die Zuverlässigkeit der Bauausführung verlassen und muss nicht ständig auf der Baustelle anwesend sein (OLG Köln, Urteil vom 13.03.2013 – 16 U 123/12). 

In dem entschiedenen Fall wurde der Architekt unter anderem mit der Bauüberwachung für die schlüsselfertige Errichtung von sechs Reihen- und 34 Doppelhäusern beauftragt. Die Planung sah die Ausführung so genannter Warmdächer vor. Kurz nach der Fertigstellung der Gebäude traten Feuchtigkeitsschäden in der Dachkonstruktion auf. Es wurden Mängel im Bereich der Dampfsperrbahnen festgestellt. Diese Mängel traten in sämtlichen Häusern auf.

Das OLG Köln bejahte eine Haftung des Architekten für die erforderlichen Mangelbeseitigungskosten. Das Gericht ging im Wege des Anscheinsbeweises von einer Verletzung der Bauaufsichtspflicht durch den Architekten aus. Zum einen seien die ausgeführten Arbeiten an den Dampfsperrbahnen schwierige und damit risikoträchtige Arbeiten, die besonders streng zu überwachen seien. Zum anderen ergebe sich ein Anscheinsbeweis aus der Häufigkeit der aufgetretenen Mängel.

Das Haftungsrisiko für Architekten/Ingenieure aus Bauüberwachungsfehlern ist generell groß. Um eine Haftung zu vermeiden, ist es daher erforderlich, die besonders überwachungsbedürftigen Arbeiten rechtzeitig zu erkennen und ihre Ausführung ausreichend zu überwachen. Eine ausreichende Überwachung setzt dabei die Überwachung der wesentlichen Arbeitsschritte voraus. Diese Überwachung sollte auf jeden Fall sorgfältig dokumentiert werden, um im Streitfall den Umfang der Bauüberwachung auch nachweisen zu können.