Die aktuelle Entwicklung zur Prävention einer unkontrollierten Ausweitung der Infektionen mit dem Corona - Virus hat zum Teil nur rein faktisch, etwa durch Umsatzrückgang auf nach wie vor in vertraglich vorgesehener Weise nutzbaren Gewerberaummietflächen, teilweise jedoch aufgrund von behördlichen Verordnungen etc., wie z.B. zwangsweisen Schließungen von Kinos etc. erhebliche Auswirkungen auf Gewerberaummietverhältnisse.
Die rechtlichen Auswirkungen dieser Beeinträchtigungen bestimmen sich – je nachdem ob wirksame vertragliche Vereinbarungen vorhanden sind – entweder nach Maßgabe des zwischen den Parteien vereinbarten Vertrags oder - wenn keine oder keine wirksamen vertraglichen Vereinbarungen vorhanden sind - nach den gesetzlichen Bestimmungen.
In einem ersten Schritt ist daher jeweils zu klären, ob vertragliche Regelungen für die nunmehr eingetretene Situation im Vertrag vorhanden sind. Ist dies der Fall, muss die Frage beantwortet werden, ob es sich um individualvertragliche oder formularvertragliche Regelungen handelt. Vor allen Dingen bei von Vermietern gestellten formularvertraglichen Regelungen, wie sie vielfach von professionellen Vermietern, nicht nur in Einkaufscentern verwendet wurden/werden, wird sich vielfach die Unwirksamkeit entsprechender Regelungen ergeben. Dies gilt vor allen Dingen für Klauseln, die einen vollständigen Ausschluss der Rechte des Mieters vorsehen, wenn der Vermieter beeinträchtigende Umstände - wie bei der gegenwärtigen Gefahrenlage – nicht zu vertreten hat.
Ist keine vertragliche Regelung vorhanden bzw. sind vertragliche Regelungen zwar vorhanden, jedoch unwirksam, greifen die gesetzlichen Regelungen ein. Es spricht manches dafür, dass bei einer rechtlich betrachtet nach wie vor bestehenden uneingeschränkten Nutzungsmöglichkeit der Mietsache und lediglich indirekt wirkenden Folgen der Corona-Krise, wie z.B. bloßer Umsatzrückgang, häusliche Quarantäne für die Beschäftigen in einem Büro, die Rechtsprechung dem Mieter keine Möglichkeit gegeben wird, die Miete zu mindern, den Vertrag zu kündigen etc. Für den in seinen Auswirkungen ähnlichen Fall der dauerhaft fehlenden Frequenz in einem Einkaufscenter hat der Bundesgerichtshof schon vor knapp 20 Jahren entschieden, dass das entsprechende Risiko allein den Mieter trifft und er gegenüber dem Vermieter keinerlei Rechte geltend machen kann.
Sofern unmittelbar behördliche Einschränkungen der Nutzung der Mietsache bestehen oder die Nutzung der Mietsache, wie dies mittlerweile flächendeckend für einen Großteil der Einzelhandelsbranche und weitere Branchen der Fall ist, für mehr als unerhebliche Zeit untersagt wird, werden sich Mieter sicherlich auf eine schon vom Reichsgericht begründete Rechtsprechung zum Vorliegen eines Mangels bzw. einer vorübergehenden Unmöglichkeit der Vermieterleistung oder eine Beeinträchtigung der Geschäftsgrundlage des Vertrages berufen. Das Reichsgericht hatte im 1. Weltkrieg, in dem ein Verbot von Tanzveranstaltungen bestand, und bei weiteren gesetzlichen Regelungen, die eine Nutzung von angemieteten Räumen verhinderte, mitunter einen Mangel der Mietsache und/oder eine ggf. nur vorübergehende Unmöglichkeit der Verpächter-/Vermieterleistung angenommen. In der aktuellen juristischen Fachliteratur wird zum einen nach wie vor das Vorliegen einer (vorübergehenden) Unmöglichkeit und zum anderen ein Wegfall der Geschäftsgrundlage angenommen. Es sind jedoch auch Stimmen zu finden, die entsprechende Risiken grundsätzlich dem Mieter zuweisen. Geht man von der Vorliegen einer Unmöglichkeit oder einem Wegfall der Geschäftsgrundlage aus, ist die Miete in einschlägigen Fällen – je nach Grad der Beeinträchtigung – anteilig bzw. vollständig herabgesetzt bzw. es besteht ein Anspruch gegen den Vermieter auf Vertragsanpassung. Die Herabsetzung betrifft u.U. auch die Betriebskosten/die Betriebskostenvorauszahlungen. Ob darüber hinausgehende Rechte bis hin zur Kündigung des Mietverhältnisses bestehen, ist eine Frage des Einzelfalls.
Unabhängig von der rechtlichen Ausgangssituation haben es die Vertragspartner selbstverständlich in der Hand, in dieser mehr als außergewöhnlichen Situation von der durch Vertrag oder Gesetz bestimmten Rechtslage individuell abzuweichen. Es kann sich daher durchaus empfehlen, sehr schnell wechselseitig ins Gespräch zu kommen und zu einer Einigung zu gelangen, bevor laufende Zahlungen ausbleiben. Die von der Bundesregierung am 13.03.2020 und von einigen Landesregierungen angekündigten, unbürokratischen Hilfen sollten bei allen entsprechenden Regelungen bedacht werden. Des Weiteren bieten entsprechende Vereinbarungen gegebenenfalls die Möglichkeit, bestehende Zweifel an der Wahrung der Schriftform für langfristige Mietverträge zu beseitigen.
Die vorstehenden Hinweise sind allgemeiner Natur und ersetzen keinesfalls die Prüfung im Einzelfall. Gerne stehen wir Ihnen für individuelle Informationen und Hilfestellungen zur Verfügung.