Im Falle ausbleibender Mietzahlungen ist der Vermieter unter den Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB zur außerordentlichen Kündigung des Mieters berechtigt. Hat der Mieter zum Zeitpunkt der außerordentlichen Kündigung des Vermieters bereits einen Insolvenzantrag gestellt, so hat der Vermieter Folgendes zu beachten:

I. Kündigungsrecht des Vermieters im Falle der Insolvenz des Mieters

1. Kündigungssperre nach § 112 InsO

Nach Insolvenzantragstellung ist das Recht des Vermieters zur außerordentlichen Kündigung des Mieters wegen rückständiger Mietzahlungen aus der Zeit vor dem Insolvenzantrag gemäß § 112 InsO ausgeschlossen. Die Kündigungssperre nach § 112 InsO gilt nicht, wenn die Mietrückstände in dem Zeitraum nach dem Insolvenzantrag eingetreten sind. In solchen Fällen ist der Vermieter nach wie vor zur außerordentlichen Kündigung berechtigt.

2. Kein insolvenzbedingtes Sonderkündigungsrecht des Vermieters durch Mietvertrag

Mietvertragliche Regelungen, die für den Fall eines Insolvenzverfahrens ein Kündigungsrecht des Vermieters aus wichtigem Grund vorsehen, sind gemäß § 119 InsO unwirksam, da sie mit den gesetzlichen Regelungen (§§ 108 Abs. 1, 109 Abs. 1 InsO) unvereinbar sind, wonach Mietverhältnisse mit dem Insolvenzschuldner als Mieter auch nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens fortbestehen und nur vom Insolvenzverwalter gekündigt werden können (vgl. OLG Hamm, Urt. v. 7. 3. 2001 - 30 U 192/00).

II. Rechtliche Risiken für den Vermieter

1. Mietzahlungen im Eröffnungsverfahren

Gemäß § 108 InsO besteht das Mietverhältnis über den Zeitpunkt des Insolvenzeröffnungsverfahrens hinaus fort. Sofern die Insolvenzmasse ausreicht und noch keine Massenunzulänglichkeit angezeigt wurde, hat der Insolvenzverwalter dementsprechend dafür Sorge zu tragen, dass die Miete aus der Insolvenzmasse gezahlt wird.

2. Anfechtungsrisiko bei Mietzahlungen

Der Insolvenzverwalter kann von dem Vermieter Rückzahlung von Mietzahlungen des Mieters vor Insolvenzantrag verlangen, sofern es sich hierbei um eine anfechtbare Rechtshandlung gemäß §§ 129 ff. InsO handelt. Voraussetzung dafür ist allerdings, dass der Vermieter Kenntnis von der Zahlungsunfähigkeit des Mieters oder von einer möglichen Gläubigerbenachteiligung Kenntnis hatte.

3. Abweisung des Insolvenzverfahrens mangels Masse

Das Mietverhältnis mit dem Mieter wird fortgesetzt, wenn die Eröffnung des Insolvenzverfahrens mangels Masse abgewiesen wird. In einem solchen Fall gilt die Kündigungssperre nach § 112 InsO nicht mehr. Der Vermieter ist dann auch dazu berechtigt, dem Mieter wegen der rückständigen Mietzahlungen aus der Zeit vor Insolvenzantragstellung zu kündigen.

4. Vermieterpfandrecht

Das Vermieterpfandrecht ist bei Insolvenz des Mieters von besonderer Bedeutung. Das Vermieterpfandrecht als gesetzliches Pfandrecht gibt dem Vermieter nach § 50 Abs. 1 InsO einen Anspruch auf abgesonderte Befriedigung wegen Mietrückständen. Absonderungsberechtigte Gläubiger werden nach Verwertung der Gegenstände aus dem Verwertungserlös vorrangig befriedigt.

III. Fazit und Praxishinweise

Bei Zahlungsverzug des Mieters empfiehlt es sich, zunächst das Gespräch mit dem Mieter zu suchen. Muss der Vermieter feststellen, dass sich die finanzielle Situation des Mieters zukünftig nicht verbessern wird, sollte bei Vorliegen der Kündigungsvoraussetzungen das Mietverhältnis gekündigt werden, um im Falle der Insolvenz des Mieters den Eintritt der Kündigungssperre zu verhindern. Hat der Mieter zu diesem Zeitpunkt schon einen Insolvenzantrag gestellt, sollte der Vermieter das Vermieterpfandrecht und seine Rechte im Falle einer Abweisung des Insolvenzverfahrens mangels Masse beachten.

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