05.11.2007  Öffentliches Wirtschaftsrecht • Bau und Immobilienwirtschaft • Rechtsprechung • 

Vergaberecht und städtebauliche Verträge

Das OLG Düsseldorf hatte bereits mit Beschluss vom 13.06.2007 (Verg 2/07) festgestellt, dass die Regeln über die Vergabe von Bauaufträgen bzw. Baukonzessionen einzuhalten sind, wenn der öffentliche Eigentümer eines Grundstücks und die planerisch betroffene Gemeinde bei der Vermarktung an einen Investor zusammenarbeiten und die Gemeinde den Abschluss eines städtebaulichen Vertrages im Sinne des § 12 BauGB zur Absicherung der vom Investor zugesagten Baumaßnahme verlangt. In Anknüpfung an die Entscheidung des OLG Düsseldorf sind mittlerweile zwei weitere Entscheidungen zur Vergabepflicht bei Grundstücksgeschäften ergangen.

Entscheidungen VK Düsseldorf und VK Münster

Die Vergabekammer bei der Bezirksregierung Düsseldorf hat mit Beschluss vom 02.08.2007 (VK 23/2007-B) festgestellt, dass in Fortschreibung des Beschlusses des OLG Düsseldorf auch einfache Grundstücksverkäufe mit Bauverpflichtung der Ausschreibungspflicht unterliegen, soweit ein Auftraggeber konkrete Anforderungen an die Bebauung vorgibt. Die Ausschreibungspflichtigkeit von Grundstücksverkäufen der öffentlichen Hand, die an städtebauliche Verpflichtungen oder besondere Bauvorgaben gekoppelt seien, sei durchaus verallgemeinerungsfähig. Offen bleibt allerdings auch hier, wo die Grenzen der Anwendbarkeit des Kartellvergaberechts zu ziehen sind. Während die Vergabekammer Düsseldorf andeutet, dass eine Ausschreibungspflicht dann nicht anzunehmen sein dürfte, wenn sich die öffentliche Hand im Hinblick auf Bauvorgaben ausschließlich auf das Baugenehmigungsverfahren zurückzieht, hat die Vergabekammer bei der Bezirksregierung Münster in einem Beschluss vom 26.09.2007 (VK 17/07) festgestellt, dass auch dann, wenn keine konkrete baurechtliche Verpflichtung zum Bau eines Vorhabens gegeben sei, ein Grundstückskaufvertrag dem Vergaberecht unterliegen könne. Nach dieser Entscheidung soll es für die Qualifizierung einer Grundstücksveräußerung durch die öffentliche Hand als öffentlicher (Bau-)Auftrag ggf. sogar ausreichen, dass die Vergabestelle sich eine Einflussnahme auf die Baupläne des Grundstückserwerbers durch eine spätere planungsrechtliche Überprüfung nach § 34 BauGB vorbehalte. Darüber hinaus ist ein weiterer Aspekt dieser Entscheidung von Interesse: Die Vergabekammer befand den im zugrunde liegenden Fall abgeschlossenen Grundstückskaufvertrag als sittenwidrig und damit nichtig nach § 138 BGB, da die betroffene Stadt bewusst das Vergaberecht umgangen habe. Die Stadt habe vorliegend das Urteil des EuGH vom 18.01.2007 (Stadt Roanne) zur Ausschreibungspflicht städtebaulicher Verträge sowie weitergehende Rechtsprechung des EuGH kennen und hieraus eine Ausschreibungsverpflichtung (trotz zwischenzeitlicher anwaltlicher Beratung hinsichtlich des streitgegenständlichen Vertrages) ableiten müssen.

Fazit

Selbst wenn ein eigenes kommunales Nutzungsinteresse einer Vergabestelle im Rahmen von Grundstückskaufverträgen nicht besteht, ist angesichts der aktuellen vergaberechtlichen Rechtsprechung mindestens dann eine Ausschreibungspflicht anzunehmen, sofern Städte und Gemeinden Grundstückskaufverträge mit Investoren abschließen, in denen eine Bauverpflichtung vorgesehen ist bzw. in denen vom Auftraggeber aufgestellte baurechtliche Erfordernisse enthalten sind. Die Grenzen der Anwendbarkeit der vergaberechtlichen Bestimmungen ist unklar. Daher ist es für die öffentliche Hand ratsam, bei der Statuierung von Bauvorgaben im Rahmen von Grundstücksveräußerungen Zurückhaltung zu üben, um nicht dem Vergaberecht ausgesetzt zu sein. Finden die vergaberechtlichen Bestimmungen gleichwohl Anwendung, dürfte wegen der Notwendigkeit der gezielten Auswahl von Investoren und wegen der voraussichtlich regelmäßig nicht vorab gegebenen Möglichkeit der eindeutigen und erschöpfenden Leistungsbeschreibung nach Art und Umfang der Leistungen das Verhandlungsverfahren mit Vergabebekanntmachung (vgl. § 3 a Nr. 5 lit. c VOB/A) die richtige Verfahrensart sein.