08.02.2006  Bau und Immobilienwirtschaft • Rechtsprechung • 

Schriftformklauseln bieten keinen Schutz vor nachträglichen mündlichen Individualvereinbarungen

Mit schriftlichem Mietvertrag vom 07.10.1999 vermietete der Vermieter an den Mieter Geschäftsräume. Dieser Vertrag enthält die in der Praxis übliche Schriftformklausel:

„Nachträgliche Änderungen und Ergänzungen dieses Vertrages gelten nur bei schriftlicher Vereinbarung.“

 

Der Vermieter klagt nun rückständige Miete ein. Der Mieter verteidigt sich mit der Begründung, sich nachträglich auf eine deutlich reduzierte monatliche Miete verständigt zu haben. Die Vorinstanz hatte diese Begründung unter Verweis auf die oben zitierte Schriftformklausel des Vertrages zurückgewiesen und den Mieter zur Zahlung verurteilt. Der BGH hebt diese Entscheidung mit Urteil vom 21.09.2005 (Az.: XII ZR 312/02) auf. Der BGH stellt dabei klar, dass nachträgliche mündliche Individualvereinbarungen Schriftformklauseln in Formularmietverträgen vorgehen. Begründet wird dies damit, dass die in der Praxis übliche Schriftformklausel eine sog. Allgemeine Geschäftsbedingung darstellt, so dass individuelle, auch mündliche Vertragsänderungen oder –ergänzungen stets gegenüber einer Schriftformklausel den Vorrang genießen (§ 305 b BGB). Selbstverständlich bleibt es jedoch bei dem Grundsatz, dass derjenige, der sich auf eine solche mündliche Abrede beruft, diese auch beweisen muss.

 

Praxistipp

 

Die Entscheidung unterstreicht die Bedeutung von Individualvereinbarungen. Für die Praxis dürfte es schwierig sein, eine gemeinhin übliche Schriftformklausel bei Abschluss eines Mietvertrages nachweisbar i.S. der strikten Rechtsprechung des BGH ausgehandelt zu haben. Über derartige Schriftformklauseln findet in der Praxis gerade kein Verhandeln statt, zumal hier beide Vertragsparteien grundsätzlich keinen Verhandlungsbedarf sehen. Deshalb ist stets Vorsicht bei nachträglichen mündlichen Abreden geboten. Aus Vermietersicht sollten mündliche oder auch per E-Mail abgegebene Erklärungen stets unter den Vorbehalt schriftlicher Vereinbarungen gestellt werden.