23.01.2006  Bau und Immobilienwirtschaft • Rechtsprechung • 

Nachschusspflichten bei geschlossenen Immobilienfonds

Mit Urteil vom 04.07.2005 (Az.: II ZR 354/03) hat der Bundesgerichtshof (BGH) im Zusammenhang mit den Nachschusspflichten bei geschlossenen Immobilienfonds strenge Anforderungen an die jeweiligen gesellschaftsvertraglichen Regelungen aufgestellt.

Danach sind nachträgliche Beitragserhöhungen auch bei einer Publikumsgesellschaft nur dann zulässig, wenn die gesellschaftsvertragliche Bestimmung eindeutig ist sowie Ausmaß und Umfang der möglichen zusätzlichen Belastung erkennen lässt. Dies erfordert die Angabe einer Obergrenze oder sonstige Kriterien, die das Erhöhungsrisiko eingrenzen. Das gilt sowohl für eine antezipierte Zustimmung, als auch für die Unterwerfung unter einen Mehrheitsbeschluss.


Die in der den Gesellschaftsverträgen von geschlossenen Immobilienfonds nicht selten vorzufindenden Nachschussklauseln dürften insbesondere bei älteren Fondkonstruktionen häufig nicht diesen Vorgaben entsprechen. Dies hat zur Folge, dass nicht nur die jeweilige Nachschussklausel, sondern auch der darauf beruhende Gesellschafterbeschluss zur Festsetzung der Höhe des Nachschusses unwirksam ist. Aus der Argumentation des BGH lässt sich im Weiteren ableiten, dass der Senat bei einer Satzungsänderung im Hinblick auf eine (unwirksame) Nachschussklausel von einem Einstimmigkeitserfordernis ausgeht.

 

Die Auswirkungen auf Sanierungskonzepte mit den dort zu vereinbarenden Nachschussverpflichtungen der Fonds-Gesellschafter sind erheblich. Es muss davon ausgegangen werden, dass die Schaffung einer wirksamen Nachschussklausel mittels Satzungsänderung häufig an der fehlenden Einstimmigkeit scheitern wird und somit die gesamte Sanierung der Immobilie bzw. des geschlossenen Fonds gefährdet ist.

 

Praxistipp

Vor dem Hintergrund der oben geschilderten restriktiven Rechtsprechung des BGH ist es vor Abschluss einer Sanierungsvereinbarung angezeigt, etwaige gesellschaftsvertragliche Nachschussverpflichtungen einer kritischen Betrachtung zu unterziehen, um sanierungsgefährdenden Streitigkeiten der Gesellschafter proaktiv begegnen zu können.