17.06.2013  Bau und Immobilienwirtschaft • 

Grundstücksgeschäfte der öffentlichen Hand bei „gemischten Interessen“

Sind im Rahmen eines rein privaten Vorhabens ergänzende Bauleistungen zu erbringen, die im unmittelbaren wirtschaftlichen Interessen der öffentlichen Hand liegen, ist für die Berechnung des Schwellenwerts allein der „öffentliche Anteil“ relevant. Dies hat das OLG Schleswig mit Beschluss vom 15.03.2013 (1 Verg 4/12) neben weiteren vergaberechtlichen Fragen für den Fall der gemeindlichen Veräußerung von Grundstücken im Geltungsbereich eines Bebauungsplans bei einem Vorliegen sogenannter „gemischter Interessen“ entschieden. 

Im Geltungsbereich eines vorhabenbezogenen Bebauungsplans verkaufte eine Gemeinde Grundstücke an den privaten Vorhabenträger. Dieser beabsichtigte, dort ein Einkaufszentrum zu errichten. Neben dem Grundstückskaufvertrag schloss die Gemeinde mit dem privaten Investor zudem einen Durchführungsvertrag gemäß § 12 BauGB ab. Darin verpflichtete sich der Investor u. a. eine auf dem Gelände befindliche sowie von der Gemeinde betriebene Parkpalette mit 226 Stellplätzen abzureißen und diese auf dem Dach des Einkaufszentrums neu zu errichten, um diese sodann der Gemeinde als öffentliche Stellplätze zur Verfügung zu stellen. Zudem verpflichtete sich der Investor gegenüber der Gemeinde zur Herstellung von bestimmten Erschließungsmaßnahmen. Die Kosten für die Parkplätze und Erschließungsmaßnahmen lagen isoliert betrachtet unterhalb des maßgeblichen Schwellenwerts für Bauleistungen in Höhe von 5 Mio. Euro. Das Gesamtvolumen für das von dem Investor geplante Projekt lag hingegen deutlich darüber. Ein nicht zum Zuge gekommener Mitbewerber stellte einen Nachprüfungsantrag mit der Begründung, der Grundstückskaufvertrag sei in Verbindung mit den Bauverpflichtungen aus dem Durchführungsvertrag als ausschreibungspflichtiger Bauauftrag zu qualifizieren, der ohne förmliches Vergabeverfahren nicht hätte vergeben werden können.

Der Nachprüfungsantrag des Konkurrenten blieb auch im Beschwerdeverfahren vor dem OLG Schleswig ohne Erfolg. Die vorliegend „verbundenen Verträge“ – Kaufvertrag und Durchführungsvertrag – stellen nach Auffassung des Gerichts keinen ausschreibungspflichtigen Bauauftrag gemäß § 99 Abs. 3 GWB und auch keine Baukonzession gemäß § 99 Abs. 6 GWB dar. Erstmalig hat das OLG Schleswig insoweit ausdrücklich festgestellt, dass das für einen Bauauftrag gemäß § 99 Abs. 3 GWB erforderliche unmittelbare wirtschaftliche Interesse der Gemeinde an den Bauleistungen nicht vorliegen solle, wenn diese allein Voraussetzung oder Folge eines privaten Vorhabens seien. Dies sei bei Erschließungsleistungen stets der Fall. Nach Auffassung des OLG gilt dies zudem für die Bauleistungen zur Errichtung der Stellplätze, wenn diese lediglich erforderlich sind, um einen bereits vorhandenen Bestand zu „verlagern“. Das Vorliegen einer Baukonzession gemäß § 99 Abs. 6 GWB bezogen auf die Stellplätze wiederum verneinte das OLG deshalb, weil diese auf im Eigentum des Investors stehenden Grundstücksflächen errichtet werden und der Investor durch die öffentliche Widmung kein „befristetes“ Nutzungsrecht daran erhält.

Die vorliegende Entscheidung eröffnet weitere Möglichkeiten, im Rahmen von Grundstücksgeschäften der öffentlichen Hand, in denen ein privater Investor zudem zur Durchführung von im unmittelbaren öffentlichen Interesse liegenden Bauleistungen verpflichtet werden soll, durch entsprechende vertragliche Gestaltungen die Durchführung europaweiter Ausschreibungsverfahren zu vermeiden.