14.06.2007  Bau und Immobilienwirtschaft • Gesetzgebung • 

Grundstückserwerb in Schweden

Seit dem 01.01.2000 können außerhalb Schwedens wohnhafte Personen, unabhängig von ihrer Staatsangehörigkeit, ohne Genehmigung Immobilien erwerben. Es ist aber dringend zu empfehlen, den Kaufvertrag nicht ohne juristische Hilfe abzuschließen, da Fehler bei der Vertragsgestaltung teuer werden können.

Kaufentscheid und Untersuchung des Kaufobjektes

Nachdem der Entschluss gefasst worden ist, ein bestimmtes Grundstück in Schweden zu erwerben, ist zunächst empfehlenswert, vor der Unterzeichnung eines Kaufvertrages genaue Informationen über das in Aussicht genommene Kaufobjekt einzuholen. Nach schwedischem Recht wird das Grundstück nämlich grundsätzlich im befindlichem Zustand verkauft, d.h. so, wie besichtigt. Da auch die Informationspflichten des Verkäufers über das Verkaufsobjekt nach schwedischem Recht nicht allzu weitgehend sind, hingegen nach der Rechtsprechung eine umfassende Untersuchungspflicht des Käufers besteht, ist es unter Umständen sogar ratsam, sofern der Käufer die erforderliche Sachkunde nicht besitzt, den Zustand des Kaufobjektes durch einen entsprechenden Fachmann feststellen zu lassen. Auf diese Weise können böse Überraschungen vermieden werden, denn der Verkäufer haftet in der Regel nur für so genannte versteckte Mängel des Grundstückes, d.h. Abweichungen des Kaufobjektes von der vereinbarten Beschaffenheit, die nicht bei der durch den Käufer vorzunehmenden Untersuchung entdeckt werden konnten und die der Verkäufer nicht kennen musste. In der Praxis haftet der Verkäufer in der Regel daher nur für versteckte Fehler in der baulichen Konstruktion oder Ausführung (z.B. Baupfusch). Dazu im Folgenden mehr.

Kaufhandlungen: Kaufvertragsabschluss und Kaufbrieferstellung

Der Eigentumserwerb an Immobilien in Schweden vollzieht sich abweichend von der in Deutschland hierfür erforderlichen Grundbucheintragung bereits mit Abschluss eines formwirksamen Kaufvertrages (köpekontrakt). Die mit dem Eigentumserwerb verbundene Verfügungsbefugnis des Erwerbers sowie der Schutz gegenüber Zugriffen Dritter nach Kaufvertragsabschluss verfestigen sich jedoch erst sukzessive über weitere Zwischenstufen, nämlich der in der Praxis regelmäßig erfolgenden, aber freigestellten Kaufbrieferstellung (köpebrev), des Grundbucheintragungsantrages sowie der Eintragungsbewilligung oder (faktischen) Grundbucheintragung (lagfart). Üblich ist im Übrigen eine Kaufpreisanzahlung von 10 % des Kaufpreises (handpenning) bereits bei Abschluss des Kaufvertrages. Der Kaufbrief sichert dem Verkäufer sodann die vollständige Kaufpreiszahlung. Die Vereinbarung der Erstellung eines Kaufbriefes, die im Kaufvertrag aufzunehmen ist, hat zudem die rechtliche Bedeutung einer auflösenden Bedingung, d.h., der Verkäufer ist berechtigt, vom Kaufvertrag wegen Verzugs des Käufers mit der Kaufpreiszahlung zurückzutreten.

Privatschriftliche Form der Kaufhandlungen, inhaltliche Mindestanforderungen

Sowohl für die Errichtung des Kaufvertrages als auch des Kaufbriefes ist nach schwedischem Recht Schriftform notwendig aber auch ausreichend, d.h. es genügt grundsätzlich die Unterschrift von Verkäufer und Käufer. Eine notarielle Beurkundung von Grundstücksgeschäften ist in Schweden dagegen nicht vorgesehen. Inhaltlich muss der Kaufvertrag neben den Unterschriften der Vertragsparteien zwingend die Grundstücksbezeichnung, die Kaufpreissumme und die Erklärung des Verkäufers beinhalten, dem Käufer das Eigentum übertragen zu wollen.

Um Verzögerungen bei der Grundbucheintragung zu vermeiden, ist empfehlenswert, die Unterschrift des Verkäufers auf der Kaufvertragsurkunde von zwei Zeugen beglaubigen zu lassen, ansonsten erfolgt zunächst nur eine rangwahrende, so genannte ruhende Eintragung (vilande lagfart) im Grundbuch, die in etwa der deutschen Vormerkung entspricht.

Der Kaufvertrag ist für die Vertragsparteien grundsätzlich bindend, es sei denn, der Kaufvertrag enthält weitere Bestimmungen, die den Vertrag im Schwebezustand halten. Hierbei kann auf Käuferseite als zusätzliche Voraussetzung für die Durchführung des Kaufvertrages beispielsweise geregelt werden, dass es dem Käufer gelingt, die Finanzierung des Vorhabens sicherzustellen, er berechtigt ist, das Kaufobjekt eingehend zu untersuchen etc. Auf Verkäuferseite könnte beispielsweise vorgesehen sein, dass es ihm gelingt, ein Ersatzgrundstück zu finden. Sollten die vertraglich vorgesehenen zusätzlichen Voraussetzungen nicht eintreffen, kann der Kaufvertrag aufgehoben werden. Sind die zusätzlichen Voraussetzungen dagegen erfüllt, erfolgt nunmehr die Eintragung im Grundbuch.

Grundbucheintragungsantrag und tatsächliche Grundbucheintragung

Zwar schützt bereits der Kaufvertrag den Käufer gegen Ansprüche von Gläubigern des Verkäufers, jedoch verstärkt die noch vorzunehmende Grundbucheintragung des Erwerbers im Grundbuch dessen Rechtsstellung weiter, denn sie legitimiert den Erwerb und ermöglicht dem Käufer, seine Eigentümerstellung wahrzunehmen, z.B. die Belastung des Grundstücks mit einer Grundschuld. Ohne Grundbucheintragung kann der Verkäufer das Grundstück dagegen weiterhin belasten oder an einen gutgläubigen Dritten weiterveräußern. Die Grundbucheintragung ist beim Grundbuchamt des zuständigen Amtsgerichtes binnen drei Monaten nach Kaufbriefunterzeichnung zu beantragen und bewirkt die erwähnte Eigentumsvermutung. Die Versäumung der Frist ist bußgeldbewehrt. Nochmals hervorzuheben in diesem Zusammenhang ist, dass der tatsächliche Eigentumsübergang, der bereits mit dem Kaufvertragsabschluss erfolgt, in Schweden von der formellen Eintragung nicht abhängig ist, allerdings kann der Käufer erst mit Letzterer sämtliche Eigentümerbefugnisse vollumfänglich ausüben. Die tatsächliche Grundbucheintragung dauert in der Regel etwa zwei bis vier Wochen.

Rechte und Pflichten der Grundstückskaufvertragsparteien sowie Vertragsverletzungen und deren Folgen

Gefahrübergang

Grundsätzlich trägt der Verkäufer das Risiko, dass das Grundstück nach Kaufvertragsabschluss beschädigt oder dessen Zustand verschlechtert wird, beispielsweise durch Brand oder Überschwemmung, solange er das Grundstück im Besitz hat. Die Gefahrtragung geht auf den Käufer spätestens an dem üblicherweise im Kaufvertrag vereinbarten Tag über und zwar gleichgültig, ob der Käufer das Grundstück tatsächlich in Besitz nimmt. Sollte der Übernahmetermin ausnahmsweise nicht im Kaufvertrag geregelt sein, können Verkäufer als auch Käufer die unverzügliche Übernahme verlangen.

Wird das Kaufobjekt vor der vertraglichen Inbesitznahme beschädigt, kann der Käufer einen Kaufpreisabzug (Minderung) vornehmen, bei wesentlichen Beschädigungen sogar den Kaufvertrag rückgängig machen sowie bei Verschulden des Verkäufers gegebenenfalls auch Schadensersatz verlangen. Unterlässt der Verkäufer eine zum Grundstückserwerb erforderliche Handlung, beispielsweise die vereinbarte Kaufbrieferstellung, besteht eine Schadensersatzpflicht gegenüber dem Käufer; bei wesentlicher Verzögerung diesbezüglich ist der Käufer sogar zum Rücktritt berechtigt. Bei nicht rechtzeitiger (Rest-)Kaufpreiszahlung ist der Verkäufer neben der Geltendmachung von Verzugszinsen nur zum Rücktritt vom Vertrag berechtigt, wenn er sich vertraglich für diesen Fall ein Rücktrittsrecht vorbehalten hat (was regelmäßig anzunehmen ist, wenn die Erstellung eines Kaufbriefes vereinbart wurde).

Gewährleistung des Verkäufers beim Grundstückskauf

Aufgrund der von der Rechtsprechung in Schweden angenommenen umfassenden Untersuchungspflicht des Käufers bezüglich des Kaufobjektes kann der Käufer Minderung bzw. bei wesentlichen Mängeln der Kaufsache auch Wandelung grundsätzlich nur bei so genannten versteckten Fehlern verlangen, die der Käufer im Rahmen der ihm obliegenden Untersuchungspflicht nicht entdecken konnte. Ein faktischer Fehler ist gegeben, wenn die tatsächliche Grundstücksbeschaffenheit von der vertraglich vereinbarten abweicht. Einen Schadensersatzanspruch kann der Käufer insoweit nur geltend machen, wenn dem Verkäufer hinsichtlich des Fehlers ein schuldhaftes Versäumnis nachzuweisen ist bzw. die Grundstücks-beschaffenheit im Zeitpunkt des Kaufvertragsabschlusses von dem vom Verkäufer schriftlich zugesicherten Zustand abweicht.

Erwerbskosten und Abgaben

Neben dem Kaufpreis, fallen regelmäßig weitere Kosten für den Kauf des Grundstückes an. Bei der Grundstückseintragung wird eine so genannte Stempelsteuer (Grunderwerbssteuer) in Höhe von bei Privatpersonen 1,5 % bzw. bei juristischen Personen 3 % des Kaufpreises sowie Grundbuchamtsgebühren von gegenwärtig etwa SEK 1.000 fällig, die vom Käufer zu zahlen sind. Schließlich ist auch an die jährliche Grundstücksteuer zu denken, die 1 % des Einheitswertes beträgt. Allerdings ist der Einheitswert beträchtlich höher als beispielsweise in Deutschland und beträgt ca. 75 % des Marktwertes. Wurde ein Makler eingeschaltet, beträgt dessen Vermittlungsprovision regelmäßig zwischen 0,5 % und 5 % des Kaufpreises bzw. Grundstückswertes zuzüglich 25 % Umsatzsteuer. Allerdings ist die Maklerprovision in Schweden grundsätzlich vom Verkäufer zu zahlen.