14.06.2007  Bau und Immobilienwirtschaft • Rechtsprechung • 

Unwirksamkeit „starrer“ Quotenklausel in Miet-AGB

Klauseln in Gewerbemietverträgen mit „starren“ Fristen für Schönheitsreparaturen sind passé. Dass dies auch für „starre“ Abgeltungsklauseln gilt, hat der BGH nunmehr klargestellt.

Im entschiedenen Fall vereinbarten die Parteien im Mietvertrag folgende vorformulierte Abgeltungsklausel:

„Zieht der Mieter vor Ablauf der für die Schönheitsreparaturen vorgesehenen Fristen aus, so muss er seiner Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen durch Zahlung des unten ausgewiesenen Prozentsatzes der Kosten der Schönheitsreparaturen nachkommen.“

Die Klausel enthielt nach der konkreten Nutzungsdauer gestaffelte Prozentsätze. Nach Beendigung des Mietverhältnisses verrechnete der Vermieter die sich ergebenden Kosten mit einem Kautionsguthaben. Der Mieter machte dessen ungekürzte Auszahlung geltend.

Der BGH (Urteil vom 18.10.2006) gab dem Mieter Recht. Die Klausel über die Abgeltung von (noch nicht fälligen) Schönheitsreparaturen sei unwirksam, weil sie den Mieter unangemessen benachteilige. Welche Beträge vom Mieter abhängig von der Nutzungsdauer vor Ablauf der „starren“ Schönheitsreparaturfristen zu zahlen seien, könne bei einer derartigen Klausel nämlich nur aufgrund einer statischen Berechnungsgröße ermittelt werden, die nicht an die tatsächliche Abnutzung und die damit verbundene Notwendigkeit einer Renovierung anknüpfe. Insoweit wirken sich die statisch – und damit unwirksam - vereinbarten Fristen zur Durchführung der Schönheitsreparaturen auch auf die anteilige Abgeltungsquote aus.

Praxistipp

Mit der Entscheidung war zu rechnen. Sie setzt konsequent die Rechtsprechung des BGH zu den „starren“ Schönheitsreparaturfristen fort. Es ist daher sinnlos, vorformulierte Abgeltungsklauseln mit „starren“ Quoten zu vereinbaren. Für künftige Vertragsgestaltungen ist deshalb zu empfehlen, nicht nur den Fristenplan, sondern auch die Abgeltungsklausel zu flexibilisieren. Hierbei könnte die Quote nach dem tatsächlichen Grad der Abnutzung seit Beginn des Mietverhältnisses bzw. – sobald der Mieter bereits Schönheitsreparaturen durchgeführt hat – seit Durchführung der letzten Schönheitsreparaturen bemessen werden und die bisher als zulässig beurteilten Fristen für Schönheitsreparaturen nur in der Regel oder im Allgemeinen gelten. Dem Mieter muss allerdings die Möglichkeit eingeräumt werden nachzuweisen, dass der Erhaltungszustand der Räumlichkeiten besser ist, als es die vertraglich vereinbarten Fristen unterstellen. Für den Fall, dass Vermieter und Mieter sich nicht über den Grad der Abnutzung einigen können, sollte der Mietvertrag des Weiteren eine Schiedsgutachterklausel vorsehen. Bei noch andauernden Mietverhältnissen kommt eine Heilung nunmehr unwirksamer „starrer“ Quotenklauseln nicht in Betracht. Hier verbleibt dem Vermieter nur die Möglichkeit, sich mit dem jeweiligen Mieter einvernehmlich auf eine Anpassung des Mietvertrages zu einigen.