23.01.2006  Bau und Immobilienwirtschaft • Rechtsprechung • 

Schadensersatz wegen unterlassener Aufklärung über Baumängel ?

Das OLG Frankfurt kommt mit Urteil vom 07. April 2005 (Az.: 26 U 57/03) zu dem Ergebnis, dass der Verkäufer einer Immobilie dem Käufer wesentliche Mängel und den „nahe liegenden“ Verdacht besonders schwerwiegender Baumängel zu offenbaren hat. Der Verkäufer haftet für die vorsätzlich unterlassene Aufklärung; er kann sich weder durch einen vertraglichen Gewährleistungsausschluss noch durch eine vereinbarte Abtretung von Ansprüchen gegen Dritte von einer Haftung freizeichnen.

Zum Sachverhalt: Der Käufer erwirbt eine Gewerbeimmobilie (Fachmarkt), die der Generalunternehmer (GU) zuvor für den Verkäufer errichtet hat. Vor Abschluss des Kaufvertrages streitet sich der GU mit der für die Erstellung der Außenanlagen beauftragten Baufirma. Der GU behält auf der Grundlage von Privatgutachten einen erheblichen Teil der Vergütung gegenüber der Baufirma wegen schwerwiegender Mängel ein. Diese Privatgutachten kennt auch der Verkäufer. Zum Zeitpunkt des Kaufvertragsabschlusses ist allerdings ein vom GU gegen die Baufirma eingeleitetes selbstständiges Beweisverfahren noch nicht beendet. Der Verkäufer vereinbart einen Haftungsausschluss für sämtliche Gewährleistungsansprüche und tritt an den Käufer alle Ansprüche gegen den GU ab. Nach Abschluss des Kaufvertrages bemerkt auch der Käufer die Mängel an den Außenanlagen und verlangt Rückabwicklung des Vertrages und Aufwendungsersatz, u. a. Rückzahlung des Kaufpreises von 3 Mio. Euro sowie Ersatz weiterer Schäden.

 

Das OLG Frankfurt bejaht einen Schadensersatzanspruch des Käufers wegen Verletzung vorvertraglicher Aufklärungspflichten nach den Grundsätzen des Verschuldens bei Vertragsschluss (c.i.c.). Eine solche Haftung kommt zwar grundsätzlich nicht in Betracht, wenn sich die Aufklärung auf Mängel bezieht. Dieser Grundsatz gilt jedoch nicht, wenn dem Verkäufer – wie hier – Vorsatz zur Last gelegt wird. Wesentliche Mängel darf der Verkäufer nicht verschweigen. Bei besonders schwerwiegenden Mängeln muss bereits ein „nahe liegender“ Verdacht offenbart werden. Der erforderliche Vermögensschaden wird darin gesehen, dass die abgetretenen Gewährleistungsansprüche den möglichen Schaden nicht vollends ausgleichen. Der Käufer darf deshalb Rückgängigmachung des Vertrages und Schadensersatz verlangen.

 

Praxistipp

Mit diesem Urteil wird dem Geschädigten der Nachweis entstandener Schäden erleichtert. Daraus folgt für Verkäufer von Immobilien eine (unbedingte) Pflicht, über bestehende oder vermutete erhebliche Baumängel aufzuklären, um die in der besprochenen Entscheidung aufgezeigten Konsequenzen zu vermeiden.