08.02.2006  Bau und Immobilienwirtschaft • Rechtsprechung • 

Prüfbarkeit der Abschlagsrechnung eines Architekten und Rügefrist für die Einwendung der fehlenden Prüfbarkeit

Ein Architekturbüro erbringt für seinen Vermieter Architektenleistungen. Gegen offene Mietzinsforderungen des Vermieters erklärten die Architekten die Aufrechnung mit Architektenhonoraren. Nachdem die Baugenehmigung erteilt worden war, stellten die Architekten am 21.11.1997 eine „Honorarteilrechnung“. Grundlage für die abgerechneten Honorare waren „unverbindlich geschätzte anrechenbare Baukosten“.

Nach Kündigung des Architektenvertrages am 12.03.1998 stellten die Architekten eine Schlussrechnung für die Leistungsphasen 1-4 über DM 330.000,00 und am 22.10.1998 eine zweite Schlussrechnung, diesmal über die Leistungsphasen 1-9 in Höhe von DM 418.000,00, die sie am 07.03.2001 auf einen Betrag von rund DM 396.000,00 überarbeiteten. Nachdem die Architekten im August 1998 mit dem Schlussrechnungshonorar vom März 1998 gegen die Miete aufgerechnet hatten, kündigte der Vermieter im September 1998 das Mietverhältnis. Dagegen wehrten sich die Architekten mit der Behauptung, die offenen Mietzinsen seien durch Aufrechnung erloschen.

 

Hierzu erklärte der Bundesgerichtshof (Urteil v. 16.03.2005, Az.: XII ZR 269/01), der die Sache im Übrigen an das Oberlandesgericht zurückverwies, dass sämtliche von den Architekten gestellten Honorarrechnungen nicht prüfbar seien, weil die Kostenermittlung nicht nach der bereits bei der Abrechnung möglichen Kostenberechnung, sondern lediglich nach unverbindlich geschätzten Baukosten, ermittelt wurde. Im Übrigen hätten die Architekten nach Auffassung des Bundesgerichtshofs die Honorarermittlung nicht in Gebäude- und Freianlagen unterteilt.

 

Gleichzeitig wies der Bundesgerichtshof jedoch darauf hin, dass die Mietforderungen dennoch durch die erklärte Aufrechnung erloschen sein könnten, wenn der Vermieter die fehlende Prüfbarkeit nicht innerhalb von zwei Monaten nach Rechnungseingang gerügt habe und damit der Einwand der fehlenden Prüfbarkeit ausgeschlossen sei. Ausdrücklich erklärt der Bundesgerichtshof an dieser Stelle, dass diese zweimonatige Rügefrist ebenso für Abschlagsrechnungen gelte. Hierbei bezieht sich der Bundesgerichtshof auf sein Urteil aus dem Jahr 2004, in dem es erstaunlicherweise um eine VOB-Schlussrechnung ging und überträgt dies ebenso auf Architektenhonorarrechnungen.

 

Praxistipp

 

Jede Architektenhonorarrechnung, sei es Abschlags- oder Schlussrechnung, muss prüfbar sein. Prüfbarkeit bedeutet, dass sobald die entsprechenden Voraussetzungen für die jeweilige Kostenermittlungsart vorliegen, der Architekt die in § 10 HOAI vorgeschriebenen Kostenermittlungsarten anzuwenden hat und auch im Übrigen sämtliche für die Honorarermittlung erforderlichen Angaben, wie anrechenbare Kosten, Honorarsatz und Honorarzone, angeben muss, da ohne diese Voraussetzungen keine Fälligkeit eintritt.

 

Der Auftraggeber/Bauherr hat demgegenüber tunlichst darauf zu achten, dass er eine eventuell vorhandene fehlende Prüfbarkeit innerhalb von zwei Monaten   gerechnet ab dem Zugang der Honorarrechnung   rügt. Das gilt ebenso für Abschlagsrechnungen, weil er ansonsten den Einwand der fehlenden Prüfbarkeit verliert.