21.05.2005  Bau und Immobilienwirtschaft • Rechtsprechung • 

Mietrecht – Fristgemäße Kündigung wegen Zahlungsverzugs: Spätere Zahlung lässt Kündigung nicht unwirksam werden

Kündigt der Vermieter ein Wohnraummietverhältnis wegen Zahlungsverzugs des Mieters fristlos und hilfsweise auch fristgemäß, lässt der nachträgliche Ausgleich der Rückstände innerhalb der Schonfrist des § 569 Absatz 3 Nr. 2 BGB (zwei Monate nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs) zwar die fristlose Kündigung unwirksam werden, nicht dagegen auch ohne weiteres die fristgemäße Kündigung. Die nachträgliche Zahlung ist jedoch bei der Prüfung, ob der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat (§ 573 Absatz 2 Nr. 1 BGB), zu berücksichtigen (BGH, Urteil vom 16.02.2005).

In Rechtsprechung und Literatur bestand lange Streit über die Frage, ob eine wegen Zahlungsverzugs hilfsweise ausgesprochene ordentliche Kündigung neben einer aus dem gleichen Grund erklärten fristlosen Kündigung ihre Wirksamkeit verliert, wenn auch die fristlose Kündigung durch Zahlung des Mietzinsrückstandes innerhalb der Schonfrist des § 569 Absatz 3 Nr. 2 BGB unwirksam wird. Dies soll nach Ansicht des BGH nicht der Fall sein. Die Norm des § 569 Absatz 3 Nr. 2 BGB beträfe nur die fristlose Kündigung, da eine entsprechende Regelung in § 573 f. BGB fehle und die Schonfristzahlung dem allgemeinen Interesse diene, Obdachlosigkeit zu vermeiden. Diesem allgemeinen Interesse werde bei der ordentlichen Kündigung bereits durch die Kündigungsfristen Rechnung getragen. Das Mietverhältnis werde dann durch die fristgemäße Kündigung beendet, wenn den Mieter an der Nichtzahlung der Mieten ein Verschulden trifft.

 Praxistipp: Bei Zahlungsverzug und dem Willen des Vermieters, die Beendigung des Mietverhältnisses auch bei einer nachträglichen Zahlung des rückständigen Mietzinses innerhalb der Schonfrist zu beenden, sollte grundsätzlich neben der fristlosen Kündigung auch die fristgemäße Kündigung wegen Zahlungsverzugs ausgesprochen werden.