21.05.2005  Bau und Immobilienwirtschaft • Rechtsprechung • 

Mietrecht – Einstellung der Wasserversorgung durch den Vermieter

Hat ein Vermieter das (Gewerbe-) Mietverhältnis wirksam außerordentlich fristlos gekündigt, darf er dem säumigen Gewerbemieter Wasser und Strom abstellen - zumindest in Berlin.

Eine nachvollziehbare und praktische Frage der Vermieters ist stets, warum nach einer fristlosen außerordentlichen Kündigung dem säumigen Mieter die Versorgung des Mietobjektes mit Strom und Wasser finanziert werden muss. Überwiegend wurde bisher von den Gerichten entschieden, dass die Einstellung der Versorgungsleistungen durch den Vermieter eine Besitzstörung und verbotene Selbsthilfe sei (so OLG Köln,  und LG Kassel).

Das Kammergericht ist nunmehr im Sinne der Vermieter dieser Rechtsprechung mit Urteil vom 08.07.2004 entgegen getreten. Nach der Auffassung des Kammergerichtes ist zwischen einer (verbotenen) Störung des Besitzes der Mietsache und einer (erlaubten) Störung des Gebrauchs des Mietobjektes zu unterscheiden. Nur im Rahmen eines bestehenden Mietvertrages ist der Vermieter auch zur Erbringung von Versorgungsleistungen verpflichtet. Nach der Beendigung des Mietvertrages endet auch seine Verpflichtung zur Gebrauchsüberlassung und zur Erbringung von Versorgungsleistungen. Stellt der Vermieter die Versorgung des Mietobjektes z.B. mit Wasser ein, wird dadurch zwar der Mieter im Gebrauch der Mietsache beeinträchtigt, zu dem er nach der Beendigung des Mietvertrages jedoch nicht mehr berechtigt ist. Der Besitz des Mieters an dem Mietobjekt wird nach Auffassung des Kammergerichtes dadurch aber gerade nicht gestört, da der Mieter auch ohne die Versorgungsleistungen des Vermieters noch die tatsächliche Sachherrschaft über die Mietsache ausüben kann.

Ob dies für Wohnrauummietverhältnisse entsprechend anzuwenden ist, hat das Kammergericht ausdrücklich offen gelassen. Nach einer Entscheidung des AG Bernheim soll die Versorgungseinstellung auch im Wohnraummietrecht zulässig sein, da die Inanspruchnahme von öffentlicher Hilfe bei Zahlungsschwierigkeiten eine Obliegenheit des Mieters sei. Aufgrund des hohen Mieterschutzes ist es jedoch äußerst zweifelhaft, dass  andere Amtsgerichte dieser Argumentation folgen.

Praxistipp:

Nach fristloser Kündigung des Gewerbemietvertrages wegen Zahlungsverzuges kann durch die Einstellung der Versorgungsleistungen durch den Vermieter  die Räumung des Mietobjektes beschleunigt werden.