23.01.2006  Bau und Immobilienwirtschaft • Rechtsprechung • 

Laufende Schönheitsreparaturen und Endrenovierung beim Gewerberaummietvertrag?

Nachdem der Bundesgerichtshof für den Wohnraummietvertrag entschied, dass ein Mieter, der sich zur vertraglichen Übernahme laufender Schönheitsreparaturen mit starrem Fristenplan verpflichtet hat, nicht gleichzeitig die vollumfänglichen Endrenovierung im Auszugsfalle durchführen muss, blieb noch offen, ob dies auch für den Gewerberaummietvertrag gilt.

In einem Gewerberaummietvertrag war bestimmt, dass die durchzuführende Instandhaltung auch die Schönheitsreparaturen umfasst und der Mieter bei Beendigung des Mietvertrages die Mietsache in besenreinem und renoviertem Zustand zurück zu geben hat. Weil diese Arbeiten vom Mieter nicht durchgeführt wurden, klagt der Vermieter auf Schadensersatz wegen der notwendigen Schönheitsreparaturen.

 

Der BGH hat mit Urteil vom 06.04.2005 (Az.: XII ZR 308/02) nunmehr klargestellt, dass bei gleichzeitiger Übertragung der vorgenannten Pflichten auch bei einem Gewerberaummieter eine unangemessene Benachteiligung vorliegt. Wirksam übertragen werden kann auch auf den Gewerberaummieter nur entweder die Verpflichtung, Schönheitsreparaturen laufend durchzuführen oder zur Endrenovierung verpflichtet zu sein. Werden beide Verpflichtungen dem Mieter auferlegt, liegt wegen des Summierungseffekts eine unangemessene Benachteiligung und damit Unwirksamkeit vor. Wohnraum- und Gewerberaummieter sind im Hinblick auf deren Schutzbedürfnis nicht unterschiedlich zu behandeln. Vereinzelte Unterschiede bei Gewerbe- und Wohnraummietverträgen rechtfertigen nicht die Annahme, dass bei der Gewerberaummiete ein geringeres Schutzbedürfnis besteht.

 

Praxistipp


Bereits abgeschlossene Gewerberaummietverträge sollten durch entsprechende Nachtragsvereinbarungen an die neue Rechtsprechung angepasst werden, weil ansonsten die Gefahr besteht, dass die Renovierungslast des Mieters infolge der Unwirksamkeit vollends auf den Vermieter zurückfällt. Bei Neuverträgen ist auf eine im Sinne des BGH ausgewogene Umlegung zu achten.