23.01.2006  Bau und Immobilienwirtschaft • Rechtsprechung • 

Gerichtsentscheidungen zum Schriftformerfordernis mit Folgen für Projektentwicklung in Deutschland?

Zwei erst jüngst veröffentlichte Entscheidungen des OLG Naumburg vom 07.09.2004 (Az.: 9 U 3/04) und des OLG Dresden vom 31.08.2004 (Az.: 5 U 946/04) können nachteilige Konsequenzen für die Projektentwicklungsbranche in Deutschland haben.

Projektentwickler und Bauträger müssen einerseits zur Erlangung der Baufinanzierung Gewerberaummietverträge bereits im Planungsstadium und in der Bauphase abschließen. Andererseits kann und will sich der Bauherr und Vermieter bei derartigen Vorvermietungen nicht auf einen festen Übergabetermin festlegen, um nicht erheblichen Schadensersatzansprüchen des Mieters bei Verschiebungen des Zeitplans ausgesetzt zu sein. Es wird deshalb häufig vereinbart, dass der Mietvertrag für einen festen Zeitraum ab dem nicht näher definierten Zeitpunkt der Übergabe des Mietobjekts abgeschlossen werden soll. Diese Praxis wird nunmehr durch die Urteile des OLG Naumburg und des OLG Dresden in Frage gestellt.

 

Beide Gerichte sehen bei einer Anknüpfung der Mietlaufzeit an einen nicht datumsmäßig fixierten Übergabetermin das Schriftformerfordernis des § 550 Satz 1 BGB als nicht erfüllt an, so dass der Mietvertrag nach Ablauf von einem Jahr nach Übergabe des Mietobjekts ordentlich kündbar wäre. Die Entscheidungen der beiden Oberlandesgerichte sind wohl rechtlich unzutreffend und erweisen sich auch als praxisfremd; sie müssen jedoch bis zu einer etwaigen Aufhebung durch den BGH beachtet werden. Die Rechtsmittel gegen die beiden Urteile sind derzeit noch beim BGH anhängig. Wir werden über den Ausgang der Verfahren berichten.

 

Praxistipp

Sicherheitshalber ist zu empfehlen, einen festen Übergabezeitpunkt im Mietvertrag zu vereinbaren und einen neuen Übergabetermin im Falle einer Verzögerung des Bauvorhabens in einem Nachtrag zu regeln. Ferner kann im Ausgangsmietvertrag die Verpflichtung der Parteien aufgenommen werden, den Mietvertrag zu erneuern oder zumindest den Mietbeginn in einem Nachtrag festzuhalten, nachdem das Mietobjekt dem Mieter übergeben worden ist. Dann liegt spätestens ab diesem Zeitpunkt ein formwirksamer Mietvertrag vor. Für Mietverträge, die bereits abgeschlossen sind, kommt nur die Neufassung des Mietvertrags – zum Beispiel anlässlich der Erstellung des Übergabeprotokolls – in Betracht.