23.01.2006  Bau und Immobilienwirtschaft • Rechtsprechung • 

Bauträgerrecht - Baubeschreibung: freier Änderungsvorbehalt des Bauträgers ist unwirksam

Folgende Klausel in einem Bauträgervertrag ist unwirksam: „Grundlage der Bauausführung ist diese Baubeschreibung. Änderungen der Bauausführung, der Material- bzw. Baustoffauswahl, soweit sie gleichwertig sind, bleiben vorbehalten." Diese Klausel verstößt gegen § 10 Nr. 4 AGBG. Danach ist in Allgemeinen Geschäftsbedingungen eine Vereinbarung eines Rechts des Verwenders unwirksam, die versprochene Leistung zu ändern oder von ihr abzuweichen, wenn nicht die Vereinbarung der Änderung oder Abweichung unter Berücksichtigung der Interessen des Verwenders für den anderen Vertragsteil zumutbar ist. Diese Voraussetzung ist nur erfüllt, wenn für die Änderung ein triftiger Grund vorliegt (BGH, Urteil vom 23.06.2005, Az.: VII ZR 200/04). Bei der hier betreffenden Klausel waren laut BGH solche triftigen Gründe gerade nicht vertraglich fixiert worden.

Das grundsätzliche Problem bei der Leistungsbeschreibung eines Bauträgervertrags liegt auf der Hand: für eine Vielzahl von Hauserwerbern soll ein Vertrag gestaltet werden, dem folglich eine gewisse Vereinfachung immanent ist. Regelmäßig wird der Bauträger daran interessiert sein, sich seine Leistungsverpflichtung weitestgehend offen zu halten, um aus welchen Gründen auch immer noch während des Bauverlaufs umdisponieren zu können. Andererseits ist der Erwerber daran interessiert, die vereinbarten Qualitätsstandards, die immerhin durch den Vertragspreis abgegolten sind, auch ausgeführt zu erhalten. Außerhalb des Bauträgervertrags liegende Umstände, die sich auf die ursprüngliche Planung auswirken mögen, sind ihm regelmäßig unbekannt.

 

Praxistipp

Um diesen Interessen gerecht zu werden, ist ein Änderungsvorbehalt des Bauträgers im Ergebnis kaum verzichtbar. Er muss dann aber so eingeschränkt werden, dass den Anforderungen des BGH genüge getan wird. Dies wird man etwa annehmen können, wenn Änderungen wegen behördlicher Auflagen erforderlich werden, wenn sie geringfügig oder für die Vertragsparteien zweckmäßig sind. Außerdem sollten sich Änderungen nicht wert- oder gebrauchsmindernd auf den Kaufgegenstand auswirken und dem Käufer zumutbar sein. Üblich ist auch eine Einschränkung, wonach sich der Kaufpreis durch Änderungen der Bauausführung nicht ändert.