14.06.2007  Bau und Immobilienwirtschaft • Rechtsprechung • 

§ 648 a BGB: Welche Rechte bleiben den Vertragsparteien nach fruchtlosem Fristablauf?

Der Auftraggeber beauftragte einen Bauunternehmer mit Rohbau- und Trockenbauarbeiten. Während der Bauarbeiten forderte der Bauunternehmer den Auftraggeber auf, eine Sicherheit nach § 648 a BGB zu stellen. Dieser Aufforderung kam der Auftraggeber nicht nach.

Der Bauunternehmer setzte eine Nachfrist und drohte die Kündigung des Bauvertrages für den Fall des fruchtlosen Fristablaufs an. Der Auftraggeber ließ auch diese Frist verstreichen. Der Bauunternehmer verklagte daraufhin den Auftraggeber auf Zahlung restlichen Werklohns in Höhe von € 42.000,00. Dem Vergütungsanspruch des Unternehmers hielt der Auftraggeber verschiedene Mängel entgegen.

Der Bundesgerichtshof gab dem Auftraggeber mit Urteil vom 12.10.2006 Recht. Durch den fruchtlosen Ablauf der Nachfrist mit Kündigungsandrohung gilt der Vertrag als aufgehoben. Damit wird der Unternehmer von jeglicher Pflicht frei, den Vertrag zu erfüllen. Ihm steht aber nicht die vollständige Vergütung zu, sondern nur, soweit die Leistung mangelfrei erbracht ist. Das bedeutet, dass der Vergütungsanspruch des Unternehmers um den infolge eines Mangels entstandenen Minderwert zu kürzen ist. Der Minderwert ist regelmäßig identisch mit den Mängelbeseitigungskosten.

Praxistipp

Das Urteil zeigt, dass eine Aufhebung des Vertrages wegen nicht gestellter Sicherheiten zu höchst unangenehmen Folgen führen kann - und zwar für beide Seiten. Da das Vertragsverhältnis als aufgehoben gilt, hat der Auftraggeber keine vertraglichen Mängelrechte mehr. Der Unternehmer ist nicht mehr verpflichtet, das Werk fertig zu stellen bzw. Mängel zu beseitigen. Auch Schadensersatzansprüche aus der verzögerten Fertigstellung und Mängelbeseitigung gibt es nicht. Allerdings - und das muss der Unternehmer berücksichtigen, bevor er den Weg der Vertragsaufhebung beschreitet - kann der Unternehmer seine Vergütung nur noch für die erbrachten Leistungen verlangen. Mangelhafte Leistungen gelten als nicht erbracht, so dass die Vergütung entsprechend zu mindern ist. Hier sind regelmäßig die Kosten einer Mängelbeseitigungsmaßnahme durch ein Drittunternehmen anzusetzen. Das kann im Extremfall sogar dazu führen, dass der Unternehmer überbezahlt ist, weil die erforderlichen Mängelbeseitigungskosten die ausstehende Vergütung übersteigen. Da der Vertrag als aufgehoben gilt, hat der Unternehmer auch kein Nacherfüllungsrecht mehr. Die durch Kündigungsandrohung herbeigeführte Beendigung des Vertrages kann also zu einem Bumerang werden.